Operat operatowi nierówny – kiedy warto go podważyć i jak to zrobić?
Operat szacunkowy to oficjalny dokument sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, który określa wartość nieruchomości zgodnie z obowiązującymi przepisami i standardami zawodowymi. Choć jest to dokument o charakterze urzędowym i posiada moc prawną, nie jest on niepodważalny – szczególnie jeśli pojawiają się wątpliwości co do rzetelności, metodologii lub zgodności z rzeczywistym stanem nieruchomości.
W praktyce zdarzają się sytuacje, gdy strony postępowania – np. w sprawach sądowych, kredytowych, spadkowych lub rozwodowych – nie zgadzają się z treścią operatu i podejmują próbę jego zakwestionowania. Warto wiedzieć, kiedy jest to możliwe, jakie są podstawy do podważenia operatu i jak wygląda taka procedura krok po kroku.
Kiedy można zakwestionować operat szacunkowy?
Podważenie operatu szacunkowego jest możliwe, gdy:
- zawiera błędy merytoryczne lub formalne (np. nieprawidłowo dobrana metoda wyceny, pomyłki w obliczeniach, niepełne dane),
- rzeczoznawca zastosował zawyżone lub zaniżone wartości porównawcze, nieadekwatne do lokalnego rynku,
- dokument nie odzwierciedla aktualnego stanu nieruchomości (np. nie uwzględnia remontów, zmian użytkowania),
- pojawiają się wątpliwości co do bezstronności lub kompetencji rzeczoznawcy (np. powiązania ze stroną postępowania),
- operat został sporządzony w pośpiechu lub niezgodnie z wymogami standardów zawodowych.
W przypadku, gdy operat jest podstawą decyzji administracyjnej (np. wysokość odszkodowania za wywłaszczenie), błędna wycena może mieć poważne konsekwencje finansowe. Dlatego warto znać swoje prawa i wiedzieć, jak działać w sytuacji, gdy dokument budzi uzasadnione zastrzeżenia.
Kliknij i sprawdź usługi rzeczoznawcy majątkowego na Pewny Lokal – nasi specjaliści nie tylko wykonują profesjonalne wyceny, ale również analizują cudze operaty pod kątem błędów i możliwości ich zakwestionowania.
Jak zakwestionować operat?
- Zlecenie niezależnej opinii technicznej
Najczęściej pierwszym krokiem jest uzyskanie eksperckiej opinii drugiego rzeczoznawcy, który analizuje dokument i wskazuje, czy istnieją podstawy do jego podważenia. - Wniesienie zarzutów do sądu lub organu administracyjnego
Jeśli operat został wykorzystany w sprawie sądowej lub decyzji administracyjnej, można formalnie zgłosić zastrzeżenia wraz z uzasadnieniem i opinią innego rzeczoznawcy. - Wnioskowanie o powołanie biegłego sądowego
W postępowaniach sądowych sąd może powołać własnego rzeczoznawcę jako biegłego, który sporządzi nowy operat niezależny od stron sporu. - Zgłoszenie do komisji odpowiedzialności zawodowej
W przypadku poważnych naruszeń, można złożyć skargę na rzeczoznawcę do organu nadzorującego zawód – np. do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej przy Ministerstwie Rozwoju.
Podsumowanie
Choć operat szacunkowy jest dokumentem sporządzanym przez licencjonowanego eksperta, może – jak każdy dokument – zawierać błędy lub być nieobiektywny. Jeżeli masz uzasadnione wątpliwości co do rzetelności wyceny, masz pełne prawo domagać się jej ponownej analizy lub zakwestionować przedstawiony operat.
Kluczem jest działanie oparte na konkretach: zebranie dokumentacji, uzyskanie drugiej opinii, a jeśli trzeba – złożenie stosownych zastrzeżeń do sądu lub urzędu.
Na Pewnylokal.pl znajdziesz rzeczoznawców majątkowych, którzy nie tylko wykonują nowe operaty, ale też pomagają analizować istniejące dokumenty i doradzają, jak skutecznie je podważyć, jeśli budzą wątpliwości.
